【基本案情】上诉人XXX单位的上诉请求：1、维持一审法院判决1、2、3、4、5项，撤销一审判决第6项；2、依法改判：甘某和、马某、王某对判决确定的AAA酒店对欠付XXX单位的全部债务承担连带责任。上诉理由：按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释59条规定，营业执照的经营者与实际经营者不一致，应以登记的经营者与实际经营者为共同诉讼人，甘某和、马某、王某应承担债务的连带责任。

AAA酒店辩称，应判决甘某和、马某、王某承担责任，AAA酒店不应承担责任。

甘某和、马某、王某辩称，甘某和、马某、王某与XXX单位无任何法律关系，债权、债务不应由甘某和、马某、王某承担。

上诉人AAA酒店上诉请求：改判一审法院判决第一项甘某和、马某、王某单独对XXX单位承担腾房及使用费的责任；2、减少AAA酒店逾期交房的违约责任，判决甘某和、马某、王某承担违约责任；三、AAA酒店不承担恢复原状的责任。上诉理由：判决由AAA酒店承担的违约金超过实际损失30%，一审判决不公正要求改判。

XXX单位辩称，AAA酒店与XXX单位存在租赁合同关系，AAA酒店与甘某和、马某、王某的关系XXX单位并不知道，AAA酒店应承担合同义务及违约责任。

甘某和、马某、王某辩称，AAA酒店上诉没有事实和法律依据。不同意上诉人AAA酒店上诉请求。

上诉人甘某和、马某、王某上诉请求：撤销一审法院判决，改判：甘某和、马某、王某不承担腾房并恢复原状的义务；甘某和、马某、王某不承担给付使用费的义务。上诉理由：AAA酒店与XXX单位建立的租赁关系，与甘某和、马某、王某无关，不应直接判决甘某和、马某、王某腾房及给付使用费。

XXX单位对甘某和、马某、王某上诉的答辩意见为，房屋为甘某和、马某、王某实际使用，甘某和、马某、王某应承担连带给付责任。

AAA酒店对上诉人甘某和、马某、王某上诉的答辩意见为，应考虑上诉人甘某和、马某、王某与AAA酒店的实际关系，上诉人甘某和、马某、王某上诉请求不能成立。

上诉人XXX单位向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将涉案房屋腾空并恢复原状后返还原告；2、请求对涉案房屋进行勘检，以确定房屋是否发生损坏，房屋若有损坏被告应承担赔偿责任；3、被告给付原告欠付租金280000元，并给付自租赁期满之日起至返还房屋之日止的房屋使用费；4、被告给付原告至返还房屋之日止的已发生的水、电、煤气、采暖等费用；5、被告给付原告逾期支付租金的违约金23400元；6、被告给付原告自租赁期满之日起至返还房屋之日止的逾期归还房屋的违约金，该违约金按每逾期一天按原日租金的两倍计算；7、四被告对上述请求承担连带责任；8、诉讼费用由四被告承担。

一审法院认定事实：坐落于天津市XX区XXX路X号房屋系天津市公有非住宅房屋，出租人为天津市公用公房经营管理处，承租人为原告。2011年5月23日，原告（甲方）与被告AAA酒店（乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方将其作为合法使用人的坐落于天津市XXX区XXX路X号科技楼等房屋，出租给乙方作为乙方经营AAA酒店使用，出租房屋建筑面积527.88平方米，该租赁房屋乙方只能用于餐饮，不得改变用途；租赁期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日止；租金支付方式，每季度房屋租金为70000元；承租期内发生的水、电、煤气费由乙方承担；违约处理，租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋、逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用、拖欠房屋租金累计1个月以上的甲方有权解除合同收回房屋；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金；保证金为24000元；乙方不得将所租房屋整体或部分转租、转借任何第三方；乙方不得以合作、联营或其他方式变相将房屋转租、转借等主要内容。合同签订后，原告将房屋交付被告乾唐阁酒店，被告也按约定交纳房屋租金。2015年7月1日开始，被告乾唐阁未向原告交纳租金。合同到期后，原告与被告AAA酒店未续签合同。截至到庭审前，被告AAA酒店的实际经营者不欠原告水、电、煤气、采暖等费用。

2013年11月12日，被告AAA酒店的经营者薛朋柱（甲方）与被告马某、王某、甘某和（乙方）签订饭店租赁合同，约定，甲方同意将位于天津市XX区XX路X号的饭店（乾唐阁）转让给乙方，承包期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止，承包费用每年550000元。饭店转让给三被告后，在租期内，现有装修、装饰、设备在甲方收到三被告转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后，除双方约定的部分装饰物由甲方所有外，所有剩余物属乙方所有。乙方经营期间，双方均不得以任何理由提前拆除所有物件，影响饭店经营，租赁期满拆除时只有甲方本人有权处置遗留物。乙方应于每年11月1日前足额按期向甲方交纳租赁费用。鉴于该饭店的营业执照已由乙方办理，经营范围为餐饮，租期内继续以甲方（原告）名义经营，在此期间，甲方协助乙方重新办理新执照。甲方将该饭店移交给乙方后，乙方继续以甲方名义经营该饭店，并向甲方交纳第一年承包费550000元。合同签订后，被告AAA酒店的经营者薛朋柱将AAA酒店整体交付被告马某、王某、甘某和进行经营。2015年2月17日，因被告AAA酒店未能交纳租金，被告马某、王某、甘某和替被告AAA酒店垫付房屋租金105355.81元；2015年5月29日，被告马某、王某、甘某和替被告AAA酒店垫付2015年6月15日之前的租金。

2016年1月14日，被告AAA酒店作为原告，将被告马某、王某、甘某和诉至法院，提出诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告向原告支付拖欠的两年承包费共计人民币1100000元及拖欠承包费期间直至给付之日止以商业银行流动资金贷款利率计算的利息；2、判令三被告承担原告为本次诉讼支付的律师费13000元；3、本案诉讼费由三被告承担。2016年10月10日，河西区人民法院出具（2016）津0103民初715号民事判决书。现案件尚在二审期间。

一审法院认为，原告与被告AAA酒店签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同签订后，原告已将房屋交付被告AAA酒店。被告AAA酒店应按合同的约定,将房屋租金给付原告，其逾期交纳租金的行为已构成违约，应承担违约责任；关于原告与被告AAA酒店约定的违约金问题，双方约定的违约金虽然过高，但被告并未主张予以减少，为此，原告要求被告给付原告自租赁期满之日起至返还房屋之日止的逾期归还房屋的违约金，该违约金按每逾期一天按原日租金的两倍计算的诉讼请求，予以支持；现合同到期后，原告与被告AAA酒店未续签合同，原告要求判令被告AAA酒店将涉案房屋腾空并恢复原状后返还原告的诉讼请求，予以支持；因涉案房屋现实际由被告马某、王某、甘某和在使用，被告马某、王某、甘某和应将实际占用的原告的房屋腾空并恢复原状后交还原告；如被告马某、王某、甘某和在指定的时间内，未能将房屋腾空并恢复原状后交还原告，被告马某、王某、甘某和应与被告AAA酒店承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告AAA酒店之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；关于原告请求对涉案房屋进行勘检，以确定房屋是否发生损坏，房屋若有损坏被告应承担赔偿责任的诉讼请求，不是法院审理的范围，不予支持；关于原告要求被告给付至返还房屋之日止的已发生的水、电、煤气、采暖等费用的诉讼请求，因实际经营人被告马某、王某、甘某和不欠原告的该项费用，对此不予支持；因原告与被告马某、王某、甘某和之间，不存在租赁关系，原告要求被告马某、王某、甘某和承担给付租金及承担违约责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：“一、被告AAA酒店、被告马某、被告王某、被告甘某和于本判决生效之日起10日内，将坐落于天津市XXX区XX路X号科技楼房屋腾空并恢复原状后交还原告XXX单位；二、被告AAA酒店给付原告XXX单位房屋租金280000元（2015年7月1日至2016年6月30日止），以及自2016年7月1日至房屋腾空之日止的房屋使用费，每日按777.77元计算；三、如被告马某、王某、甘某和在本院指定的时间内，未能将房屋腾空并恢复原状后交还原告XXX单位，被告马某、王某、甘某和，应自本判决生效之日起第11日与被告AAA酒店承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告AAA酒店之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；四、被告天津市AAA酒店于本判决生效之日起10日内，支付给原告XXX单位违约金23400元；五、被告天津市AAA酒店给付原告XXX单位自租赁期满之日起至返还房屋之日止的逾期归还房屋的违约金，该违约金按每逾期一天按原日租金的两倍计算（按每日1555.54元为标准，自2016年7月1日开始计付）；六、驳回原告九三学社天津市委员的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12727元，公告费300元，全部由被告AAA酒店承担；公告费300元，由原告九三学社天津市委员负担。”

二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。

本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

【法院判决】

一、维持天津市某区人民法院（XXX）津XXX民初XXXX号民事判决；

二、本判决确定的金钱给付事项均为于本判决生效之日起十日内给付；

三、驳回上诉人XXX单位、AAA酒店、甘某和、马某、王某的上诉请求。

【律师评析】XXX单位与AAA酒店签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同双方均应依约履行。任何一方违反合同约定，依法应承担违约责任。在上述合同签订后，AAA酒店与马某、王某、甘某和以签订转包协议的形式，将涉案房屋交与马某、王某、甘某和经营使用，现XXX单位与AAA酒店签订的租赁合同期限届满，AAA酒店及马某、王某、甘某和未将房屋返还XXX单位并欠付租金及使用费。此种情况下，各方应承担的责任，分析如下：

首先，关于腾房及恢复原状的主体问题，本案中，AAA酒店作为其与XXX单位签订的租赁合同主体，有义务将涉案房屋按约定返还。但鉴于马某、王某、甘某和基于其与AAA酒店之间的饭店租赁合同，实际占用涉案房屋至今，同时，由于马某、王某、甘某和作为次承租人，在XXX单位与AAA酒店签订的租赁合同到期后，再继续占用涉案房屋失去了合法依据。故马某、王某、甘某和与AAA酒店应共同承担向XXX单位返还涉案房屋的义务。

其次，关于租金及使用费给付主体的问题，本案查明的事实可以确认，自2015年7月1日始，AAA酒店未向XXX单位支付租金，对于合同履行期间欠付的租金及合同期限届满之日起至腾房之日止房屋使用费，应由AAA酒店承担给付义务。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”马某、王某、甘某和作为负有腾房义务的次承租人，应按生效判决确定的腾房日期将房屋腾空交付，逾期应与AAA酒店共同承担逾期腾房占有使用费。AAA酒店及马某、王某、甘某和上诉不同意承担腾房及给付使用费义务的主张，于法无据，本院不予支持。XXX单位上诉要求AAA酒店及马某、王某、甘某和对腾房、给付租金、使用费及逾期腾房占有使用费等均承担连带责任的主张，因缺乏法律依据，不予支持。