【基本案情】

原告菏泽某某置业有限公司诉称，2012年3月2日，原告与被告签订天源农贸城《认购协议书》一份，约定被告购买原告位于定陶县党校西邻、兴华路以北的菏泽天源综合农贸交易园二期A区2号楼1-10商铺，建筑面积为946.2m2，单价为3275元／m2，认购总价为3098805元。双方约定被告采用分期付款的方式支付房款，最后一期应于2013年3月30日支付完毕，但截止至2013年10月15日，被告尚欠968055元房款没有支付。要求判令被告支付原告认购房款968055元及利息。

原审被告陈某辩称，1、原告提供的房屋存在承重梁断裂等严重质量问题，并且原告答应为被告建设一楼梯，基于上述原因，双方进行协商，房价为2900元／m2，并非是原告所述3275元／m2，因此差额部分即354825元应从原告主张的房款中扣除。2、被告在2013年为原告安装办公室中央空调价款为285000元，并约定逾期付款违约金，按照月息1.5分计算，该空调安装费及违约金应当予以抵消。3、被告为原告在2011年进行消防、水、电工程施工，这是原告的二期工程，现经核算，价款为1901577.81元，该工程款至今未付，反诉原告返还工程款1624647.81元。

原审法院经审理查明，2012年3月2日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《天源农贸城认购协议书》一份，约定：乙方选定甲方开发建设的菏泽天源综合农贸交易园项目二期A区2号楼1-10号商铺（由西向东），建筑面积为946.20m2，单价为3275元／m2，共计3098805元，买受人于2011年10月11日交房款150万元，剩余房款分三期支付，第一期于2013年5月30日交付398805元，第二期于2012年12月30日前付60万元，第三期于2013年3月30日交付60万元。原告在协议书上加盖了“菏泽某某置业有限公司合同专用章”字样的印章和法定代表人“倪建勇印”的印鉴，被告陈某签字并摁印。被告陈某分三次共向原告付款2130750元，其中2011年10月13日付款150万元，原告向被告出具了收据，收据载明收款事由为“二期A区2号楼预付款”；2013年10月15日，原告为被告出具收据一份，金额为56万元，收款事由为“二期A区2号楼1-10号商铺房款”，收款方式为“以刘中敬工程款抵付”。同日，原告为被告出具收据一份，金额为70750元，收款事由为“二期A区2号楼1-10号商铺房款”，收款方式为“以陈某工程款抵付”。至此，被告尚欠原告购房款968055元未支付。认购协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告占有房屋后即对房屋进行改造。2012年11月29日，被告陈某出具保证书一份送交定陶县建设局，载明：“保证书菏泽某某置业有限公司：我于2011年10月在农贸城二期A区购置门面共10间，并不听劝阻擅自在顶层搭建几间简易屋子，违背了公司管理规定，在此承认错误，并承担由此造成的质量、安全等建设方面问题。由我个人全部负责，与贵公司无关，在此予以保证！保证人：陈某2012年11月29日”。2012年12月2日，原告和被告签订协议书一份，约定：被告擅自在其购买的商品房顶层搭建简易房行为与原告无关，因被告擅自搭建简易房产生的质量、安全等问题，由被告负责并承担相关责任，被告购买的商品房在保修范围和保修期内发生质量问题，原告不承担责任，由被告承担。

原审法院另查明，2012年8月22日，原告取得了天源综合农贸交易园二期A区2号楼的商品房预售许可证，证号为定（2012）房售证第006号。

原审法院认为，原告和被告就菏泽天源综合农贸交易园二期A区2号楼1-10号商铺签订认购协议书，双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但该协议书对商铺坐落房号、面积、单价、房款交付等商品房买卖的主要内容进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经接受房款并向被告交付了房屋，原告也在法庭辩论终结前取得了商品房预售许可证，因此，双方之间的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应如约履行。原告向被告交付房屋后，被告应按照双方约定的期限和金额向原告交付款项，被告未如期交付款项是违约行为，应承担违约责任。原告要求其支付剩余购房款及利息的诉讼请求原审法院予以支持。被告称涉案房屋有质量问题，因被告在诉讼中放弃了鉴定申请，原审法院无法对相关问题作出专业性结论，被告保留相关权利，原审法院予以准许。被告所称双方因商铺质量问题，已将价格变更为2900元／m2，被告未能提供双方已对认购协议书价格变更的相关证据，其辩解原审法院不予采信。被告为原告安装空调支出的费用及为原告建设施工所欠工程款与本案不属同一法律关系，应另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告陈某支付原告菏泽某某置业有限公司购房款968055元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月30日起计算至偿还之日止）。上述款项限自判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13481元、财产保全费5000元均由被告陈某负担。

上诉人陈某不服上述民事判决向提起上诉称，一、一审判决认定事实不全面。上诉人购买被上诉人的房屋后，发现该房屋出现了多处承重梁断裂等问题。后被上诉人原经理林炳强主持工作，代表被上诉人与上诉人达成一致意见，确定以每平方米2900元的价格计算房款，每平方米减少375元。一审判决对此不予认定是不客观的。二、被上诉人尚欠上诉人100余万元的工程款，故上诉人的剩余房款未支付。虽双方未约定将工程款抵付房款，但按照法律规定债务抵消也是准许的。一审判决上诉人承担利息缺乏事实根据。

被上诉人菏泽某某置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由与客观事实不符。被上诉人没有与上诉人达成每平方米价格2900元的协议。上诉人的上诉属于拖延诉讼时间，拒不履行支付房款的义务。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审审理期间，上诉人提交商品房买卖合同二份，是被上诉人与上诉人东侧邻居王某签订的商品房买卖合同，时间是2014年11月，价格是2900元／平方米，以证明上诉人与被上诉人之间购房价格2900元／平方米的真实性和合理性。以上证据经质证，被上诉人认为该合同与上诉人和被上诉人之间签订的合同无关，上诉人与被上诉人在2012年3月2日签订的认购协议明确约定房屋价格为3275元／平方米。被上诉人提交四份商品房买卖合同，以证明对涉案房屋价格不统一，是根据市场定价，并不是统一价格。上诉人对四份商品房买卖合同的真实性有异议，认为：1、有关价款部分这一页与最后一页没有加盖骑缝章，2、这四份合同的房屋与本案争执的房屋没有可比性，因为陈某与王某、徐嗔共同找被上诉人谈的是同一排房屋并且发生了质量问题，这四份合同当中，其中韩建国、刘玉梅三间与上诉人这一间不是同一排楼房，徐嗔的一间也并不是发生质量问题的一间，被上诉人原经理林炳强证实上诉人和徐嗔是对出现质量问题的房屋与被上诉人进行了每平方米2900元的约定，所以该四份合同与本案无关联性。

经审查认为，上诉人陈某提交的证据系王某和被上诉人签订的商品房买卖合同，不能证明上诉人与被上诉人之间约定的房屋价格为2900元／平方米；被上诉人提交的四份商品房买卖合同可以证明天源综合农贸交易园二期A区的商品房不是统一价格。

二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。

【争议焦点】一、争议房屋的价格是多少；二、原审判决上诉人支付购房款利息是否正确。

【法院判决】

驳回上诉，维持原判。

【律师评析】关于焦点一，上诉人和被上诉人在认购协议书中已经明确约定了涉案房屋的价款，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该约定合法有效。上诉人主张因房屋存在质量问题，双方已协议将涉案房屋单价变更为2900元／平方米，但既未能提供双方对认购协议书价格变更的协议，亦未能提供涉案房屋存在质量问题的有效证据，故对上诉人此上诉理由，不予采信，涉案房屋价格仍应按照认购协议书中约定的价格计算。

关于焦点二，双方的合同已成立并生效，双方均应履行合同约定的义务。上诉人陈某未按照合同的约定缴纳购房款，应依合同约定支付逾期利息。上诉人陈某诉称其以建筑工程款抵付购房款，认为，上诉人所称的建筑工程款与本案不属于同一法律关系，且建筑工程款的数额不确定，无法进行债务抵消。上诉人的此上诉理由不能成立，不予支持